A contabilidade para corretor de imóveis cuida da rotina da empresa de corretagem: faz a apuração mensal do DAS no Anexo III do Simples Nacional, calcula o pró-labore e o INSS, controla as notas fiscais das comissões, organiza a distribuição de lucros e acompanha os prazos anuais, como a anuidade da pessoa jurídica no CRECI.
Três situações aparecem com frequência. Um corretor abre a empresa, emite as primeiras notas e só descobre depois que o DAS foi calculado pelo anexo errado. Outro tira da conta da empresa tudo o que entra, sem pró-labore definido. Um terceiro perde o prazo da anuidade e paga juros e multa sobre as duas inscrições, a pessoal e a da empresa.
Por isso a contabilidade para corretor de imóveis não é só burocracia: é o que mantém a comissão bem tributada e o lucro retirado com segurança. Neste guia de contabilidade para corretor de imóveis, você vê o que entra na rotina mensal e anual, o regime indicado, os erros mais caros e quando vale procurar um especialista.
O que é contabilidade para corretor de imóveis?
É o conjunto de registros, cálculos e declarações que a empresa de corretagem mantém para pagar os tributos certos e cumprir as obrigações com a Receita Federal, o município e o conselho profissional. Na prática, a contabilidade para corretor de imóveis transforma cada comissão recebida em números que sustentam o imposto e a retirada do sócio.
- emissão ou conferência da nota fiscal de serviço de cada comissão;
- apuração mensal no PGDAS-D e emissão do DAS;
- cálculo do pró-labore, com o desconto de INSS do sócio;
- conciliação das contas bancárias da empresa;
- controle da receita bruta dos últimos 12 meses, que define a faixa do Simples;
- apuração do lucro que pode ser distribuído;
- entrega das declarações anuais do Simples Nacional;
- controle das anuidades da empresa e do corretor no CRECI.
O artigo 27 da Lei Complementar nº 123/2006 permite que a empresa do Simples adote contabilidade simplificada. Simplificada não quer dizer dispensável: na contabilidade para corretor de imóveis, é a escrituração que libera a distribuição de lucros acima do limite presumido, como você vê mais adiante.
Corretor de imóveis precisa de contabilidade?
Depende de como você atua. O corretor que trabalha só como pessoa física não tem empresa para escriturar e acerta o imposto como pessoa física. Quem abre empresa passa a ter obrigações mensais e anuais próprias, e a contabilidade para corretor de imóveis vira parte da operação.
Se a empresa ainda está no papel, comece pelo guia para abrir empresa para corretor de imóveis, com o registro no CRECI. A partir do CNPJ, o artigo 26 da Lei Complementar nº 123/2006 obriga a empresa do Simples a emitir documento fiscal e a guardar os documentos que fundamentaram a apuração dos tributos.
- o volume e a regularidade das comissões;
- se imobiliárias e incorporadoras pedem nota de pessoa jurídica;
- quanto você pretende retirar por mês;
- se haverá sócio, filial ou outros corretores;
- o custo das duas anuidades no CRECI.
O erro comum é abrir o CNPJ e deixar a rotina para depois. A primeira comissão faturada já gera receita que entra no DAS do mês seguinte.
Documentos que a empresa precisa guardar
O inciso II do mesmo artigo 26 manda manter em boa ordem os documentos que fundamentaram a apuração dos tributos, enquanto não terminar o prazo decadencial e não prescreverem as ações ligadas a eles. Na empresa do corretor, isso inclui as notas emitidas, os extratos bancários, os recibos de pró-labore, os contratos com imobiliárias e construtoras e os comprovantes das anuidades do CRECI.
Qual regime escolher na contabilidade para corretor de imóveis?
A comissão de corretagem pode ser tributada pelo Simples Nacional ou pelo Lucro Presumido. A escolha depende do faturamento, do pró-labore e do município, e cada regime muda a rotina contábil.
Simples Nacional no Anexo III, sem Fator R
No Simples, a corretagem de imóveis vai ao Anexo III pelo artigo 18, parágrafo 4º, inciso III, da Lei Complementar nº 123/2006, desde que a empresa não alugue imóveis próprios, atividade vedada no regime pelo artigo 17, inciso XV. O Fator R não entra na conta: o parágrafo 5º-M do artigo 18 não lista a corretagem entre as atividades que podem ir ao Anexo V, como detalhamos no guia da imobiliária no Simples Nacional. A contribuição patronal sobre o pró-labore já vem dentro do DAS, pelo artigo 13, inciso VI.
Exemplo de DAS na contabilidade para corretor de imóveis
- receita bruta dos últimos 12 meses: R$ 240.000,00, na 2ª faixa;
- alíquota nominal de 11,20% e parcela a deduzir de R$ 9.360,00;
- alíquota efetiva: (240.000 × 11,20% – 9.360) ÷ 240.000 = 7,30%;
- comissões do mês: R$ 20.000,00;
- DAS do mês: R$ 20.000,00 × 7,30% = R$ 1.460,00.
Pelo Anexo V, que o Fator R aplicaria por engano, a alíquota seria (240.000 × 18,00% – 4.500) ÷ 240.000 = 16,125%, e o DAS iria a R$ 3.225,00, R$ 1.765,00 a mais no mês. É o erro que parte do mercado repete e que a contabilidade para corretor de imóveis precisa barrar na primeira apuração. Os números usam as tabelas vigentes e ignoram retenções.
Quando a receita muda de faixa
A alíquota do mês usa a receita bruta acumulada nos 12 meses anteriores ao da apuração, pelo artigo 18, parágrafo 1º. Se a mesma empresa passar a somar R$ 480.000,00 nesse período, entra na 3ª faixa, com alíquota nominal de 13,50% e parcela a deduzir de R$ 17.640,00. A alíquota efetiva vai a (480.000 × 13,50% – 17.640) ÷ 480.000 = 9,825%, e comissões de R$ 40.000,00 geram DAS de R$ 3.930,00. Por isso a contabilidade para corretor de imóveis acompanha a receita acumulada antes de cada apuração, e não só no fim do ano.
Lucro Presumido
No Lucro Presumido, o IRPJ e a CSLL incidem sobre uma base presumida da receita, PIS, Cofins e ISS são recolhidos em guias próprias, e a empresa paga a contribuição patronal de 20% sobre o pró-labore, além dos 11% descontados do sócio. A rotina contábil fica mais pesada, e a comparação com o Simples só fecha com os números do seu caso, em simulação, e não pela alíquota nominal.
A rotina mensal da contabilidade para corretor de imóveis
Todo mês, a contabilidade para corretor de imóveis segue a mesma ordem: comissão faturada, nota emitida, apuração, guia paga e retirada do sócio. Veja cada etapa.
1. Nota fiscal de cada comissão
A empresa emite nota fiscal de serviço para cada comissão, com o código da corretagem de bens imóveis, item 10.05 da lista da Lei Complementar nº 116/2003, adaptado à codificação do seu município. A obrigação de emitir documento fiscal está no artigo 26, inciso I, da Lei Complementar nº 123/2006.
2. ISS retido pelo tomador
Quando a lei do município manda o tomador reter o ISS, a nota precisa informar a alíquota correta. Pelo artigo 21, parágrafo 4º, inciso I, da Lei Complementar nº 123/2006, ela corresponde ao percentual de ISS da faixa do Simples em que a empresa estava no mês anterior. Havendo retenção, a contabilidade para corretor de imóveis informa essa receita na apuração, para o ISS não ser cobrado de novo no DAS.
3. PGDAS-D e DAS até o dia 20
A receita do mês é declarada no PGDAS-D, que gera o DAS, conforme o artigo 38 da Resolução CGSN nº 140/2018. O vencimento é o dia 20 do mês seguinte ao da receita, pelo artigo 40, e passa para o próximo dia útil quando não há expediente bancário. O passo a passo está no guia do PGDAS-D.
4. Pró-labore e INSS do sócio
O sócio que trabalha na empresa recebe pró-labore, com 11% de INSS descontado. Em 2026, o piso de contribuição é de um salário mínimo, R$ 1.621,00, e o desconto nesse valor é de R$ 178,31, conforme o guia de INSS e IRRF do pró-labore.
5. Conciliação e separação das contas
Comissões entram na conta da empresa, e gastos pessoais saem da conta pessoal. Misturar as duas apaga a trilha que sustenta a receita declarada e o lucro distribuído.
Pró-labore e distribuição de lucros do corretor
Na corretagem, o valor do pró-labore não muda o anexo, porque o Fator R não se aplica. Ele é decisão de renda e de previdência, e o restante do resultado pode sair como distribuição de lucros.
O artigo 14 da Lei Complementar nº 123/2006 isenta do Imposto de Renda os valores pagos ao sócio de empresa do Simples, salvo os que corresponderem a pró-labore, aluguéis ou serviços prestados. Sem escrituração, a isenção fica limitada ao percentual do artigo 15 da Lei nº 9.249/1995 aplicado sobre a receita bruta, menos o valor devido no Simples no período. Com escrituração contábil que mostre lucro maior, esse limite deixa de valer, pelo parágrafo 2º. É aqui que a contabilidade para corretor de imóveis paga o próprio custo.
Desde janeiro de 2026, a Lei nº 15.270/2025 incluiu o artigo 6º-A na Lei nº 9.250/1995: lucros e dividendos pagos por uma mesma empresa a uma mesma pessoa física acima de R$ 50.000,00 no mês ficam sujeitos à retenção de 10% na fonte sobre o total, com exceções para resultados apurados até 2025. Se as retiradas chegam perto desse valor, a forma de distribuir depende de análise.
- defina o pró-labore no início do ano e registre cada alteração;
- distribua lucros depois de apurados, e não por estimativa;
- registre cada retirada com a natureza certa, pró-labore ou lucro;
- acompanhe, na contabilidade para corretor de imóveis, o total pago a cada sócio no mês.
Calendário anual: CRECI, declarações e opção pelo Simples
Além da rotina mensal, a contabilidade para corretor de imóveis acompanha um calendário que concentra prazos no primeiro trimestre. Em 2026, ficou assim:
| Data | Obrigação | Base |
|---|---|---|
| Até 15/01 | Pedido de parcelamento da anuidade do CRECI em até 12 vezes no cartão ou 5 no boleto | Res. COFECI nº 1.556/2025, art. 7º |
| Até 31/01 | Anuidade à vista com desconto de até 10%, se o CRECI da região conceder | Res. COFECI nº 1.556/2025, art. 6º |
| 31/03 | Último dia da anuidade sem desconto; depois, correção, juros e multa | Res. COFECI nº 1.556/2025, art. 6º, § 1º |
| 31/03 | DEFIS do ano-calendário anterior | Res. CGSN nº 140/2018, art. 72, § 1º |
| 1º a 30/09 | Opção pelo Simples Nacional para entrar no regime em janeiro de 2027 | Res. CGSN nº 186/2026 |
| Todo dia 20 | DAS da receita do mês anterior | Res. CGSN nº 140/2018, art. 40 |
As duas anuidades se somam. Pela Resolução COFECI nº 1.556/2025, a empresa com capital social de até R$ 70.000,00 paga R$ 1.836,00, e o corretor responsável paga R$ 918,00 como pessoa física, o que dá R$ 2.754,00 por ano no conselho. A contabilidade para corretor de imóveis coloca esse valor no fluxo de caixa de janeiro.
No ano de abertura da empresa
Quando a empresa se inscreve no CRECI, a primeira anuidade é calculada de forma proporcional ao tempo que resta do ano, pelo artigo 5º, parágrafo 1º, da mesma resolução. A inscrição custa 25% da anuidade da faixa, ou R$ 459,00 para capital de até R$ 70.000,00, e cada filial paga 50% da anuidade da matriz.
O que muda a partir de 2027
A Resolução CGSN nº 190/2026 leva as informações da DEFIS para dentro do PGDAS-D. Pela notícia da Receita Federal de 11/08/2026, elas passam a ser prestadas uma vez por ano, entre janeiro e março, e a DEFIS deixa de ser uma obrigação separada. A opção pelo Simples também passa a ser feita em setembro para valer em janeiro, como explicamos no guia da opção pelo Simples Nacional.
O maior erro na contabilidade para corretor de imóveis
A pergunta errada é qual a menor alíquota da tabela. A pergunta certa é qual receita a empresa tem e em que anexo a lei a coloca. Na corretagem, o erro mais caro é aplicar o Fator R e apurar a comissão pelo Anexo V, o que no exemplo acima custa R$ 1.765,00 a mais em um único mês.
Outros pontos que a contabilidade para corretor de imóveis precisa conferir:
- receita de administração de imóveis de terceiros, que segue regra diferente da corretagem;
- locação de imóvel próprio pela empresa, vedada no Simples pelo artigo 17, inciso XV;
- comissão partilhada com imobiliária ou com outro corretor, cujo registro na receita de cada parte pede leitura do contrato;
- retiradas feitas sem pró-labore definido;
- comissão da empresa caindo na conta bancária pessoal;
- anuidade do CRECI em atraso, com correção, juros e multa;
- mudança de faixa quando a receita de 12 meses passa de R$ 180.000,00.
Nenhum desses pontos se resolve com regra de bolso. Cada um depende do contrato, do município e do volume de comissões, e corrigir depois costuma custar mais do que conferir antes, porque o mesmo erro se repete em cada apuração até alguém encontrá-lo.
Quando vale a pena procurar contabilidade especializada?
- você vai abrir a empresa ou acabou de obter o CNPJ;
- recebe comissões de várias imobiliárias ou construtoras;
- tem sócio que não é corretor;
- também administra imóveis de terceiros;
- a receita de 12 meses está perto de mudar de faixa;
- quer distribuir lucros acima do limite presumido;
- teve ISS retido e não sabe se ele foi abatido do DAS;
- está com anuidade do CRECI em atraso;
- quer comparar o Simples com o Lucro Presumido.
Um contador que conhece o setor lê a comissão pela lei da profissão e pela lei tributária ao mesmo tempo. Com esse olhar, a contabilidade para corretor de imóveis passa a trabalhar a favor do seu caixa.
Contabilidade para corretor de imóveis com a Contabileasy
A Contabileasy acompanha corretores e imobiliárias na rotina da empresa, do primeiro DAS à distribuição de lucros.
- apuração mensal no Anexo III, sem Fator R indevido;
- pró-labore, INSS e controle das retiradas;
- notas, ISS retido e calendário das anuidades do CRECI.
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Perguntas frequentes sobre contabilidade para corretor de imóveis
Quanto custa a contabilidade para corretor de imóveis?
Depende do volume de notas, do número de sócios, de haver funcionários e do regime tributário, por isso não existe preço único. Antes de comparar mensalidades, veja o que está incluído: apuração do DAS, pró-labore, declarações anuais, controle das retiradas e acompanhamento do CRECI. Uma contabilidade barata que erra o anexo sai mais cara já no primeiro mês.
Corretor de imóveis com CNPJ paga pelo Fator R?
Não. A corretagem de imóveis vai ao Anexo III pelo artigo 18, parágrafo 4º, inciso III, da Lei Complementar nº 123/2006, e o parágrafo 5º-M, que lista as atividades sujeitas ao Fator R, não a menciona. Na contabilidade para corretor de imóveis, a 1ª faixa, com receita de até R$ 180.000,00 em 12 meses, tem alíquota de 6,00%.
Quando vence o DAS da empresa do corretor?
O DAS vence no dia 20 do mês seguinte ao da receita, conforme o artigo 40 da Resolução CGSN nº 140/2018. Quando não há expediente bancário nesse dia, o pagamento passa para o próximo dia útil. Na contabilidade para corretor de imóveis, a receita de comissões de um mês é paga na guia do mês seguinte.
A empresa do corretor paga duas anuidades no CRECI?
Sim, na prática. A pessoa jurídica paga anuidade própria, calculada pelo capital social, e o corretor responsável mantém a inscrição e a anuidade de pessoa física. Em 2026, pela Resolução COFECI nº 1.556/2025, a empresa com capital de até R$ 70.000,00 paga R$ 1.836,00, e o corretor, R$ 918,00. A contabilidade para corretor de imóveis inclui esses valores no planejamento.
A distribuição de lucros do corretor é isenta?
É isenta nas regras do artigo 14 da Lei Complementar nº 123/2006, salvo o que corresponder a pró-labore, aluguéis ou serviços. Sem escrituração, a isenção se limita a um valor presumido. Desde 2026, a Lei nº 15.270/2025 prevê retenção de 10% quando a mesma empresa paga mais de R$ 50.000,00 de lucros no mês à mesma pessoa. A contabilidade para corretor de imóveis controla esses limites.
O pró-labore muda o imposto da empresa de corretagem?
Não muda o anexo. Como o Fator R não se aplica à corretagem, a folha não leva a empresa para outra tabela, e a contribuição patronal já está dentro do DAS no Anexo III. O sócio tem 11% de INSS descontado do pró-labore. Na contabilidade para corretor de imóveis, o valor é definido por renda e previdência, e não por alíquota.
Qual a diferença entre a contabilidade do corretor e a da imobiliária?
A imobiliária costuma ter duas receitas: a administração de imóveis de terceiros, que pode depender do Fator R, e a corretagem, que fica no Anexo III. A empresa do corretor que só intermedeia negócios trabalha com uma receita principal, mas a contabilidade para corretor de imóveis precisa separar qualquer outra atividade que apareça, como a administração de aluguéis.
A empresa de corretagem vive de comissões irregulares e de prazos fixos, e é a organização da rotina que impede uma coisa de atropelar a outra. Antes de definir regime, pró-labore e retiradas, faça uma simulação personalizada com as suas comissões reais.
