A imobiliária no Simples Nacional apura duas receitas por regras diferentes. A comissão de corretagem na venda e na locação vai ao Anexo III, sem Fator R. A taxa de administração de imóveis de terceiros depende do Fator R: Anexo III com folha de pelo menos 28% da receita bruta e Anexo V abaixo disso.
Boa parte do conteúdo sobre imobiliária no Simples Nacional trata a empresa como um bloco só e aplica o Fator R (cálculo que compara a folha de salários com a receita bruta) a todo o faturamento. Quem segue essa leitura pode acabar pagando a comissão de venda pela tabela do Anexo V, que a lei não prevê para essa receita.
Neste guia, você vê o que a lei e o regulamento dizem sobre cada receita da imobiliária no Simples Nacional, um exemplo com números, o custo do erro, o CNAE certo e os pontos que pedem análise do seu contrato.
O que decide o anexo da imobiliária no Simples Nacional
Três perguntas resolvem quase todos os casos. A primeira é o que a empresa entrega: intermediação de um negócio, administração contínua do imóvel de outra pessoa ou aluguel de imóvel dela mesma. A segunda é quanto a folha de salários representou da receita bruta nos últimos 12 meses. A terceira é qual código de atividade aparece no CNPJ.
O enquadramento da imobiliária no Simples Nacional depende da combinação das três respostas, receita por receita, e não de um rótulo único para o setor. O quadro resume o que as fontes oficiais dizem hoje.
| Receita | Situação no Simples | Base normativa |
|---|---|---|
| Comissão na compra, venda ou permuta de imóvel de terceiro | Anexo III, sem Fator R | LC 123/2006, art. 18, par. 4º, III; Res. CGSN 140/2018, art. 25, par. 1º, III, j |
| Comissão pela intermediação da locação | Anexo III, sem Fator R | Res. CGSN 140/2018, art. 25, par. 1º, III, j |
| Assessoramento locatício e avaliação para fins de locação | Anexo III, sem Fator R | Res. CGSN 140/2018, art. 25, par. 1º, III, k |
| Taxa de administração e cobrança de aluguéis de terceiros | Anexo III ou V, conforme o Fator R | LC 123/2006, art. 18, par. 5º-D, I, e par. 5º-M, II |
| Aluguel de imóvel próprio da empresa | Vedado desde 1º/01/2025 | LC 123/2006, art. 17, XV, na redação da LC 214/2025 |
A mesma empresa costuma ter três ou quatro dessas linhas no mesmo mês. Cada uma precisa ser informada separadamente no PGDAS-D, com o anexo correspondente, para que o DAS (Documento de Arrecadação do Simples Nacional) não saia calculado sobre a tabela errada.
Corretagem de imóveis: Anexo III sem Fator R
A regra da comissão da imobiliária no Simples Nacional está no texto da própria Lei Complementar nº 123/2006, a Lei do Simples Nacional. O artigo 18, parágrafo 4º, inciso III, manda ao Anexo III os “serviços vinculados à locação de bens imóveis e corretagem de imóveis”, desde que observado o inciso XV do artigo 17.
O que o regulamento chama de corretagem
A Resolução CGSN nº 140/2018, o regulamento do Simples, detalha a regra no artigo 25, parágrafo 1º, inciso III. A alínea j lista a “corretagem de imóveis de terceiros, assim entendida a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis”. A definição repete o artigo 3º da Lei nº 6.530/1978, a lei da profissão de corretor de imóveis.
A alínea k acrescenta os serviços vinculados à locação, “assim entendidos o assessoramento locatício e a avaliação de imóveis para fins de locação”. Ou seja, a comissão do primeiro aluguel, paga quando a imobiliária encontra o inquilino, também é corretagem e vai ao Anexo III.
Por que o Fator R não alcança a corretagem da imobiliária no Simples Nacional
O Fator R só envia ao Anexo V as atividades que o parágrafo 5º-M do artigo 18 lista: os incisos XVI, XVIII, XIX, XX e XXI do parágrafo 5º-B e o parágrafo 5º-D inteiro. A corretagem de imóveis não aparece em nenhum deles. Sem previsão expressa, não existe caminho para a tabela do Anexo V.
O regulamento reforça a separação. A intermediação de negócios em geral e a avaliação em geral estão no inciso V, sujeitas ao Fator R, mas a corretagem de imóveis ganhou alínea própria no inciso III. Uma avaliação de imóvel feita para venda, fora da locação, pode cair na regra geral, e a imobiliária no Simples Nacional precisa descrever esse serviço com cuidado na nota.
Administração de imóveis de terceiros: Fator R entre o Anexo III e o V
A taxa mensal de administração segue outro caminho. O parágrafo 5º-D, inciso I, do artigo 18 põe a “administração e locação de imóveis de terceiros” no Anexo III. Logo depois, o parágrafo 5º-M, inciso II, manda a mesma atividade ao Anexo V quando a relação entre folha e receita bruta for inferior a 28%.
O artigo 25, parágrafo 1º, inciso V, alínea a, da Resolução CGSN nº 140/2018 define o alcance: “a gestão e administração de imóveis de terceiros para qualquer finalidade, incluída a cobrança de aluguéis de imóveis de terceiros”. É o trabalho de quem cuida do imóvel em nome do dono, mês após mês.
Como a imobiliária no Simples Nacional calcula o fator r
O fator r divide a folha de salários dos 12 meses anteriores pela receita bruta dos mesmos 12 meses, pelo parágrafo 5º-K do artigo 18. O parágrafo 24 define a folha: remunerações pagas a pessoas físicas, incluídas as retiradas de pró-labore, somadas à contribuição patronal previdenciária e ao FGTS efetivamente recolhidos.
- a receita do denominador é a receita bruta total da empresa, e não só a das taxas de administração;
- o resultado igual ou superior a 0,28 leva a administração ao Anexo III;
- abaixo de 0,28, a mesma receita vai ao Anexo V;
- a conta é refeita a cada mês, sempre sobre a janela móvel de 12 meses.
Na imobiliária no Simples Nacional, isso significa que a comissão de corretagem entra no denominador do fator r, embora não use o fator para escolher o próprio anexo. O raciocínio completo da fórmula aparece no guia do Fator R para consultor, e o motivo de o fator só operar entre os Anexos III e V está no guia do Anexo IV do Simples Nacional.
Condomínios e síndico profissional
A subclasse 6822-6/00 do IBGE também lista a administração de condomínios prediais e a atividade de síndico profissional. A alínea a do regulamento fala em gestão de imóveis de terceiros para qualquer finalidade, mas não cita condomínio pelo nome. Se a imobiliária no Simples Nacional também administra condomínios, o enquadramento dessa receita pede análise do contrato e, havendo dúvida, consulta formal à Receita Federal.
Administração não é sublocação
Quem aluga um imóvel de terceiro e o subloca em nome próprio não administra imóvel alheio. A Receita Federal manda essa receita ao Anexo III pela regra residual, sem Fator R, como detalhamos no post sobre coworking no Simples Nacional.
Receita bruta: o aluguel do proprietário não é faturamento
A administradora recebe o aluguel do inquilino, desconta a própria taxa e repassa o restante ao dono. Só a taxa é receita da empresa. O artigo 3º, parágrafo 1º, da Lei Complementar nº 123/2006 inclui na receita bruta “o resultado nas operações em conta alheia”, e o valor que pertence ao proprietário não é resultado da imobiliária.
Na prática, a imobiliária no Simples Nacional precisa provar que agiu por conta do dono: contrato de administração com o percentual da taxa, prestação de contas mensal e repasse identificado. Se o contrato e os extratos não separam os valores, o enquadramento depende do que a fiscalização conseguir reconstruir, e o risco é o aluguel inteiro virar base do DAS.
Esse cuidado também protege o fator r. Com o aluguel inteiro somado à receita, a imobiliária no Simples Nacional veria o denominador inflar, a faixa subir e a taxa de administração cair no Anexo V.
A mesma lógica de receita de terceiros aparece no guia de receita bruta de plataforma, que trata do repasse em outro setor.
Exemplo numérico com as duas receitas
Considere uma imobiliária no Simples Nacional com receita bruta dos últimos 12 meses (RBT12) de R$ 600.000,00, o que a coloca na 3ª faixa das tabelas. No mês, ela fatura R$ 50.000,00: R$ 20.000,00 de comissões de corretagem e R$ 30.000,00 de taxas de administração.
A alíquota efetiva da 3ª faixa do Anexo III é (600.000 × 13,50% – 17.640) ÷ 600.000 = 10,56%. A do Anexo V é (600.000 × 19,50% – 9.900) ÷ 600.000 = 17,85%.
Cenário 1: folha de R$ 120.000,00 em 12 meses
- fator r: 120.000 ÷ 600.000 = 0,20, abaixo de 0,28;
- corretagem no Anexo III: R$ 20.000,00 × 10,56% = R$ 2.112,00;
- administração no Anexo V: R$ 30.000,00 × 17,85% = R$ 5.355,00;
- DAS do mês: R$ 7.467,00.
Cenário 2: folha de R$ 168.000,00 em 12 meses
- fator r: 168.000 ÷ 600.000 = 0,28, no limite do Anexo III;
- corretagem no Anexo III: R$ 2.112,00, sem mudança;
- administração no Anexo III: R$ 30.000,00 × 10,56% = R$ 3.168,00;
- DAS do mês: R$ 5.280,00, ou R$ 2.187,00 a menos que no cenário 1.
Quando o mês foge do padrão
O fator r usa a receita bruta total. Um trimestre com muitas vendas aumenta as comissões, soma receita ao denominador e pode derrubar o fator abaixo de 0,28 sem nenhuma mudança na folha. Nesse caso, a imobiliária no Simples Nacional passa a pagar a taxa de administração pelo Anexo V nos meses seguintes, embora a corretagem continue no Anexo III. A projeção precisa considerar a sazonalidade das vendas, e não só a média do ano.
O custo de aplicar o Fator R a tudo
No cenário 1, quem leva também a corretagem ao Anexo V calcula R$ 20.000,00 × 17,85% = R$ 3.570,00 sobre as comissões, R$ 1.458,00 a mais no mês do que a lei exige. Os números usam as tabelas vigentes da Lei Complementar nº 123/2006, ignoram retenções e particularidades municipais e não substituem a análise do seu caso.
Qual CNAE usar na imobiliária no Simples Nacional
O código de atividade precisa descrever cada serviço prestado. Na consulta à tabela CNAE do IBGE, as três subclasses do setor ficam separadas:
- 6821-8/01: corretagem na compra e venda e avaliação de imóveis;
- 6821-8/02: corretagem no aluguel de imóveis, com a intermediação na locação;
- 6822-6/00: gestão e administração da propriedade imobiliária, que lista as administradoras de imóveis de terceiros.
Para a imobiliária no Simples Nacional, nenhuma das três aparece no Anexo VI da Resolução CGSN nº 140/2018, a lista de códigos impeditivos, nem no Anexo VII, o dos códigos ambíguos, nas versões de 2026. O código que trava a opção é outro: a 6810-2/02, aluguel de imóveis próprios, que está no Anexo VI.
Registro no CRECI
O parágrafo único do artigo 3º da Lei nº 6.530/1978 permite que pessoa jurídica exerça a intermediação, desde que inscrita no conselho. O artigo 6º, parágrafo 1º, exige que ela tenha como sócio gerente ou diretor um corretor de imóveis inscrito individualmente.
O código de serviço da nota fiscal
No Simples, o ISS (Imposto sobre Serviços) vem dentro do DAS, mas o código da nota segue a lei municipal. A lista da Lei Complementar nº 116/2003 traz a corretagem de imóveis no item 10.05 e a administração de bens de terceiros no item 17.12. Qual código a imobiliária no Simples Nacional usa em cada nota depende da codificação do seu município.
Aumentar o pró-labore sempre compensa?
Não necessariamente. No exemplo, a economia de R$ 2.187,00 por mês só aparece se a folha dos 12 meses anteriores chegar a R$ 168.000,00. Como o parágrafo 5º-K usa a janela móvel, um aumento de pró-labore feito hoje só muda o anexo aos poucos, conforme entra na soma dos meses seguintes.
- a contribuição previdenciária e o Imposto de Renda sobre o pró-labore adicional;
- o caixa necessário para sustentar a folha maior por 12 meses seguidos;
- a proporção entre comissões e taxas de administração no faturamento;
- o crescimento esperado da receita, que pode empurrar o fator r para baixo de novo;
- a contratação de equipe, que também entra na folha;
- a tributação dos lucros distribuídos aos sócios;
- o risco de uma queda de receita mudar a faixa do Simples.
O melhor fator r não é o maior. É o que resulta de uma operação sustentável para a imobiliária no Simples Nacional, conferida mês a mês.
A imobiliária no Simples Nacional é sempre a melhor escolha?
Não necessariamente. Uma imobiliária com folha enxuta e muita receita de administração pode chegar a outro resultado no Lucro Presumido, e só a comparação com números reais mostra qual regime custa menos, dentro da lei. Antes de decidir, a imobiliária no Simples Nacional deveria responder:
- qual parte do faturamento é comissão e qual parte é taxa de administração;
- qual é o fator r dos últimos 12 meses e qual será nos próximos;
- se a empresa tem, ou pretende ter, imóvel próprio para alugar, o que vedaria o regime;
- quanto custa a mesma operação no Lucro Presumido.
A vedação do imóvel próprio mudou em 2025, como explicamos no guia de aluguel de espaço para eventos.
Imobiliária no Simples Nacional com a Contabileasy
A Contabileasy apoia imobiliárias e administradoras que querem separar as receitas do jeito que a lei prevê, antes que o erro de anexo se acumule em meses de DAS.
- leitura dos contratos de intermediação e de administração, para separar comissão e taxa;
- escolha dos CNAEs e dos códigos de serviço municipais de cada receita;
- cálculo mensal do fator r e comparação entre Anexo III, Anexo V e Lucro Presumido.
Se a empresa ainda não é optante, a janela de opção para 2027 vai até 30 de setembro de 2026, como mostramos no guia da opção pelo Simples Nacional. Fale com a Contabileasy no WhatsApp e peça a análise da sua imobiliária.
Perguntas frequentes sobre imobiliária no Simples Nacional
Imobiliária pode optar pelo Simples Nacional?
Pode. Corretagem e administração de imóveis de terceiros não estão entre as vedações do artigo 17 da Lei Complementar nº 123/2006, e os CNAEs 6821-8/01, 6821-8/02 e 6822-6/00 não constam do Anexo VI da Resolução CGSN nº 140/2018. O que veda a imobiliária no Simples Nacional é alugar imóvel próprio, regra em vigor desde 1º de janeiro de 2025.
A imobiliária no Simples Nacional paga pelo Anexo III ou pelo Anexo V?
Pelos dois, conforme a receita. A comissão de corretagem na venda e na locação vai ao Anexo III em qualquer situação. A taxa de administração de imóveis de terceiros segue o Fator R: Anexo III quando a folha dos últimos 12 meses chega a 28% da receita bruta e Anexo V abaixo disso. Cada receita é informada separadamente no PGDAS-D.
A corretagem de imóveis depende do Fator R?
Não. O artigo 18, parágrafo 4º, inciso III, da Lei Complementar nº 123/2006 manda a corretagem de imóveis ao Anexo III, e o parágrafo 5º-M, que lista as atividades que podem ir ao Anexo V, não a menciona. Na imobiliária no Simples Nacional, aplicar o Fator R à comissão pode fazer a empresa pagar a tabela do Anexo V sem base legal.
Como calcular o Fator R da imobiliária no Simples Nacional?
Some a folha de salários dos 12 meses anteriores, incluídos pró-labore, contribuição patronal previdenciária e FGTS, e divida pela receita bruta total dos mesmos 12 meses. Resultado igual ou superior a 0,28 leva a taxa de administração ao Anexo III. A comissão de corretagem entra no denominador, mas não usa o fator para escolher o próprio anexo.
O aluguel repassado ao proprietário entra na receita bruta?
Não, desde que a operação seja por conta do dono. A Lei Complementar nº 123/2006, artigo 3º, parágrafo 1º, considera receita o resultado nas operações em conta alheia, ou seja, a taxa de administração. Para a imobiliária no Simples Nacional sustentar isso, contrato de administração, prestação de contas mensal e repasse identificado precisam mostrar que o valor pertence ao proprietário.
Qual CNAE usar para imobiliária?
Depende do serviço. A 6821-8/01 cobre a corretagem na compra e venda e a avaliação de imóveis, a 6821-8/02 cobre a corretagem no aluguel e a 6822-6/00 cobre a administração de imóveis de terceiros. Quem presta os três serviços costuma registrar os três códigos. Evite a 6810-2/02, que é impeditiva para a imobiliária no Simples Nacional.
A imobiliária no Simples Nacional pode ter imóvel próprio para alugar?
Não para explorar como locação. Desde 1º de janeiro de 2025, o artigo 17, inciso XV, da Lei Complementar nº 123/2006, na redação da Lei Complementar nº 214/2025, veda o regime a quem realiza locação de imóveis próprios, sem a antiga exceção do ISS. Usar o próprio imóvel como sede da empresa, sem alugá-lo a terceiros, não é locação.
Comissão e taxa de administração parecem a mesma coisa no extrato, mas a lei as separa. Antes de escolher anexo, CNAE ou valor de pró-labore, faça uma simulação personalizada com a receita, a folha e os contratos reais da sua imobiliária.
