A contabilidade para construtoras define o regime em que a empresa paga imposto, controla o INSS da folha e das notas e registra cada obra em centro de custo próprio. Na construção, o contrato decide boa parte da conta: empreitada com todo o material, só com mão de obra ou subempreitada têm tributação diferente.
Três cenas se repetem no setor. A construtora entra no Simples pela alíquota de 4,50% e descobre a guia do INSS patronal que corre por fora. A empreiteira que só fornece mão de obra usa a presunção de 8%, reservada a quem entrega a obra com todo o material. E o cliente desconta 11% da nota sem que ninguém saiba recuperar o valor.
Nos três casos falta método. Este guia de contabilidade para construtoras mostra, com as normas nomeadas, como escolher o regime, quando há retenção de INSS, como funciona a desoneração em 2026 e o que a Receita Federal exige de cada obra.
O que é contabilidade para construtoras?
É a contabilidade de uma empresa que executa obras: constrói, reforma, amplia ou demole. O que separa a contabilidade para construtoras dos demais serviços é que a unidade de controle é a obra. Cada obra tem contrato, inscrição na Receita Federal, folha alocada e um custo que precisa fechar com as medições faturadas.
O que a contabilidade para construtoras organiza no dia a dia
- o CNAE coerente com o que a empresa executa;
- o regime escolhido pela conta completa, e não pela alíquota de capa;
- a separação entre empreitada com material e empreitada só de mão de obra;
- o INSS patronal, dentro ou fora do DAS;
- a retenção de 11% sofrida nas notas e a sua compensação;
- a inscrição de cada obra no Cadastro Nacional de Obras (CNO);
- um centro de custo para cada obra;
- o ISS recolhido ao município da obra.
O centro de custo por obra não é preferência de contador: o artigo 12, inciso I, da Instrução Normativa RFB nº 2.021/2021 exige lançamentos em centros de custo distintos para cada obra própria ou executada por empreitada total.
O CNAE da construtora: obra, administração ou projeto
A tabela do IBGE separa atividades parecidas. A subclasse 4120-4/00 cobre a construção e a reforma de edificações. A 4399-1/01 trata da administração de obras. A 7112-0/00 reúne os serviços de engenharia, como projeto e cálculo estrutural, e a nota do IBGE exclui dela a execução de obras. A incorporação imobiliária tem código próprio, a 4110-7/00.
Na contabilidade para construtoras, o código importa porque decide o enquadramento na desoneração e precisa espelhar a atividade que define o anexo do Simples. Quem faz projeto e obra na mesma empresa precisa separar as duas receitas, como mostra o guia de Fator R para engenheiro.
Construtora pode ser do Simples Nacional? Sim, no Anexo IV
Pode, e a contabilidade para construtoras parte de uma regra escrita. A Lei Complementar nº 123/2006, no artigo 18, parágrafo 5º-C, inciso I, manda ao Anexo IV a construção de imóveis e obras de engenharia em geral, inclusive sob a forma de subempreitada. O mesmo parágrafo tira do DAS a contribuição patronal previdenciária, recolhida por fora.
Dois pontos ajudam a construtora. O parágrafo 5º-H afasta, para o Anexo IV, a vedação à cessão de mão de obra do artigo 17, inciso XII. E o artigo 13, parágrafo 3º, dispensa a optante das contribuições a terceiros, como as do Sistema S.
O INSS patronal fora do DAS muda a conta
No Anexo IV, a tabela vai de 4,50% a 33,00%, sem coluna de contribuição patronal. A folha paga 20% sobre salários, o RAT de 1% a 3% e 20% sobre o pró-labore, pelo artigo 22 da Lei nº 8.212/1991. Por isso, na contabilidade para construtoras, aumentar a folha aumenta o imposto total, e não existe Fator R para trocar de anexo. Detalhes no guia do Anexo IV do Simples Nacional e no de INSS e IRRF do pró-labore.
Incorporação e loteamento ficam de fora
O artigo 17, inciso XIV, da LC 123 veda o Simples à empresa que se dedique ao loteamento e à incorporação de imóveis. A incorporadora tem regime próprio, o Regime Especial de Tributação da Lei nº 10.931/2004, que exige termo de opção e a afetação do terreno e das acessões (artigo 2º). Se a sua empresa faz as duas coisas, a contabilidade para construtoras precisa separar os negócios, e a resposta depende dessa separação.
Lucro Presumido na contabilidade para construtoras: a presunção depende do contrato
No Lucro Presumido, o imposto incide sobre um percentual da receita, e não sobre o lucro efetivo da obra. Na contabilidade para construtoras, o contrato muda tudo: a Instrução Normativa RFB nº 1.700/2017 fixa percentuais diferentes conforme o que a construtora entrega.
Empreitada com todos os materiais: 8% e 12%
O artigo 33, parágrafo 1º, inciso II, alínea d, aplica 8% de presunção do IRPJ à construção por empreitada com emprego de todos os materiais indispensáveis, incorporados à obra. Para a CSLL vale o percentual geral de 12% do artigo 34. Se o cliente fornece parte do material incorporado, a presunção reduzida deixa de valer.
Administração, só mão de obra ou material parcial: 32%
O inciso IV, alínea d, do mesmo artigo leva a 32% a construção por administração ou por empreitada unicamente de mão de obra ou com emprego parcial de materiais. A CSLL acompanha, pelo artigo 34, parágrafo 1º, inciso IX. Com os dois tipos de contrato, aplica-se o percentual de cada atividade (artigo 215, parágrafo 2º).
Acima de R$ 5 milhões de receita, a presunção sobe
A Lei Complementar nº 224/2025 (artigo 4º, parágrafo 4º, inciso VII, e parágrafo 5º) prevê acréscimo de 10% nos percentuais de presunção, aplicado só sobre a parcela da receita bruta anual que exceder R$ 5.000.000,00, com efeitos em 2026 (artigo 14). A comparação geral entre os regimes está em Simples Nacional ou Lucro Presumido.
Simples ou Presumido na contabilidade para construtoras: a conta com R$ 3 milhões
Considere uma construtora com receita de R$ 3.000.000,00 nos últimos 12 meses, distribuída por igual no ano, folha anual de R$ 900.000,00 e pró-labore anual de R$ 120.000,00. O RAT é de 3% e o ISS, de 3% sobre a receita inteira, como hipóteses. São números de exemplo, com as regras de 2026, e não promessa de resultado.
Cenário 1: Simples Nacional, Anexo IV
A receita cai na 5ª faixa do Anexo IV: alíquota de 22,00% e parcela a deduzir de R$ 183.780,00. A alíquota efetiva é de 15,87% e o DAS do ano soma R$ 476.220,00. Por fora, a contribuição patronal é de R$ 231.000,00: R$ 180.000,00 sobre a folha, R$ 27.000,00 de RAT e R$ 24.000,00 sobre o pró-labore. O ISS já está dentro do DAS.
Cenário 2: Lucro Presumido, empreitada com todos os materiais
Base do IRPJ de R$ 240.000,00 (8%) e IRPJ de 15%, R$ 36.000,00, sem adicional, porque a base não passa de R$ 20.000,00 por mês (Lei nº 9.249/1995, artigo 3º). CSLL de 9% sobre R$ 360.000,00 (12%): R$ 32.400,00. PIS de 0,65% e Cofins de 3%: R$ 19.500,00 e R$ 90.000,00. Com ISS de R$ 90.000,00, a soma é R$ 267.900,00.
Cenário 3: Lucro Presumido, empreitada só de mão de obra
Com 32% nos dois tributos, a base vai a R$ 960.000,00. IRPJ de R$ 144.000,00 mais adicional de R$ 72.000,00 (10% sobre o que passa de R$ 240.000,00 no ano), CSLL de R$ 86.400,00, PIS e Cofins de R$ 109.500,00 e ISS de R$ 90.000,00: R$ 501.900,00.
| Cenário | Tributos sobre a receita | INSS patronal | Total no ano | % da receita |
|---|---|---|---|---|
| 1. Simples, Anexo IV | R$ 476.220,00 | R$ 231.000,00 | R$ 707.220,00 | 23,57% |
| 2. Presumido, com material | R$ 267.900,00 | R$ 231.000,00 | R$ 498.900,00 | 16,63% |
| 3. Presumido, só mão de obra | R$ 501.900,00 | R$ 231.000,00 | R$ 732.900,00 | 24,43% |
A mesma empresa, com a mesma folha, troca de regime vencedor conforme o contrato. Com material, o Presumido sai R$ 208.320,00 mais barato. Só com mão de obra, o Simples vence por R$ 25.680,00. A resposta depende do contrato, e é por isso que a contabilidade para construtoras começa por ele. Fora do Simples ainda entram as contribuições a terceiros sobre a folha, não somadas aqui porque o percentual depende do código FPAS; elas pesam contra o Presumido.
Retenção de 11% do INSS: quando a construtora sofre e quando não
Quem contrata serviço de construção civil por cessão de mão de obra ou empreitada retém 11% do valor bruto da nota e recolhe em nome da construtora, pelo artigo 31 da Lei nº 8.212/1991 e pelos artigos 110 e 111, inciso III, da Instrução Normativa RFB nº 2.110/2022. Na contabilidade para construtoras, o ponto decisivo é o artigo 166 da mesma instrução: ele sujeita à retenção as optantes do Anexo IV.
Empreitada total não tem retenção
O artigo 114, inciso II, da IN 2.110/2022 afasta, em regra, a retenção na empreitada total. Pelo artigo 7º, inciso III, da IN 2.021/2021, é o contrato entre o dono da obra e uma empresa exclusivamente construtora que assume todos os serviços da obra, com ou sem material. Empreitada parcial e subempreitada sofrem a retenção, e quem subcontrata precisa reter na nota do subempreiteiro.
A retenção é crédito, não custo
O valor retido, destacado na nota, pode ser compensado no recolhimento das contribuições sobre a própria folha, e o saldo é restituído (Lei nº 8.212/1991, artigo 31, parágrafos 1º e 2º). Por isso a contabilidade para construtoras lança cada retenção, como pede o artigo 12, inciso II, da IN 2.021/2021. Os demais tributos retidos estão no guia de retenção de impostos na nota fiscal.
Desoneração da folha em 2026: a contribuição sobre a receita na reta final
Na contabilidade para construtoras, a desoneração ainda conta em 2026. Os grupos 412, 432, 433 e 439 da CNAE estão no artigo 7º, inciso IV, da Lei nº 12.546/2011, com alíquota de 4,5% sobre a receita bruta (artigo 7º-A). Pelo artigo 9º-A, incluído pela Lei nº 14.973/2024, em 2026 a empresa pode pagar 60% dessa alíquota sobre a receita, ou 2,7%, mais 50% da contribuição sobre a folha e o pró-labore, ou 10%.
No exemplo acima: R$ 81.000,00 sobre a receita, R$ 102.000,00 sobre a folha e o pró-labore e os mesmos R$ 27.000,00 de RAT, que a substituição não alcança. Total de R$ 210.000,00, contra R$ 231.000,00 pela regra geral, uma diferença de R$ 21.000,00.
Vale a pena? Depende do peso da folha. Em 2026 a opção compensa quando a folha, somada ao pró-labore, passa de 27% da receita, ponto em que 10% da folha se iguala a 2,7% da receita. A escolha é feita no pagamento de janeiro e vale para o ano todo (artigo 9º, parágrafo 13). Em 2027 a proporção passa a 40% sobre a receita e 75% sobre a folha, e em 2028 as obras não encerradas voltam à regra geral (artigo 9º-B). Para a optante do Anexo IV, a contabilidade para construtoras faz análise própria.
ISS, CNO e Sero: as obrigações que acompanham cada obra
ISS no município da obra
A execução de obras de construção civil, por administração, empreitada ou subempreitada, é o subitem 7.02 da Lei Complementar nº 116/2003. O ISS é devido no local da execução da obra (artigo 3º, inciso III, na redação da LC 218/2025), e não na sede. O artigo 7º, parágrafo 2º, inciso I, exclui da base o valor dos materiais fornecidos pelo prestador. Como cada município regulamenta a prova dessa dedução, a contabilidade para construtoras confere a regra da prefeitura de cada obra.
CNO em até 30 dias
Toda obra de construção civil precisa ser inscrita no Cadastro Nacional de Obras em até 30 dias, pelo artigo 11 da IN 2.021/2021, que remete ao artigo 18 da Instrução Normativa RFB nº 2.061/2021. É a inscrição que liga folha, notas e retenções àquela obra.
Aferição no Sero e certidão da obra
O Serviço Eletrônico para Aferição de Obras (Sero), criado pelo artigo 2º da IN 2.021/2021, recebe a remuneração da mão de obra, as notas e os recibos e fornece os dados para a certidão da obra aferida: CND, CPD ou CPEND. Sem custos e folha organizados por obra, a contabilidade para construtoras tem pouco a demonstrar nessa etapa.
O maior erro na contabilidade para construtoras: escolher o regime pela alíquota de capa
A pergunta errada é qual regime tem a menor alíquota. A certa é quanto custa cada contrato depois de somar receita, folha e INSS. Os erros a evitar na contabilidade para construtoras:
- comemorar os 4,50% do Anexo IV e esquecer a contribuição patronal por fora;
- aplicar a presunção de 8% a contrato só de mão de obra ou com material parcial;
- aumentar o pró-labore atrás de um Fator R que não alcança o Anexo IV;
- deixar de reter 11% na nota do subempreiteiro;
- não compensar a retenção sofrida;
- recolher o ISS para a sede quando a obra fica em outro município;
- atrasar o CNO e misturar custos de obras diferentes;
- tratar receita de projeto e receita de obra como uma coisa só, sem a segregação de receitas no Simples Nacional.
Erro de regime na construção atinge o ano inteiro: a opção pelo Simples é irretratável para todo o ano-calendário (LC 123, artigo 16), e a opção pela desoneração também. Corrigir depois custa mais do que simular antes.
Quando vale a pena procurar contabilidade especializada?
- a construtora vai entrar no Simples ou sair dele no próximo ano;
- a empresa tem, ao mesmo tempo, contratos com material e só de mão de obra;
- a folha, com o pró-labore, está perto de 27% da receita;
- o faturamento anual se aproxima de R$ 5.000.000,00;
- clientes passaram a reter 11% nas notas;
- a empresa subcontrata empreiteiros;
- há obra em outro município;
- uma obra vai terminar e precisa de certidão.
O que diferencia uma boa contabilidade para construtoras não é emitir guias. É montar, antes de cada contrato, a conta completa que este guia mostrou. Quem também presta serviços de engenharia encontra o outro lado no guia de contabilidade para engenheiro.
Contabilidade para construtoras com a Contabileasy
A Contabileasy atende construtoras e empreiteiras que querem decidir o regime com número, e não com palpite. Na contabilidade para construtoras, isso significa:
- simulação dos três cenários deste guia com os seus contratos e a sua folha;
- controle por obra, com CNO, centro de custo, retenções e o ISS de cada município;
- revisão anual do regime e da desoneração antes dos prazos de opção.
Duas construtoras podem ter o mesmo faturamento e ainda assim precisar de estruturas diferentes. Antes de qualquer decisão, faça uma simulação personalizada com os seus números.
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Perguntas frequentes sobre contabilidade para construtoras
Qual o melhor regime tributário para construtora?
Não existe resposta única: depende do contrato, da folha e da receita. Na contabilidade para construtoras, a empreitada com todos os materiais tem presunção de 8% no Lucro Presumido, e a obra só de mão de obra vai a 32%. No exemplo deste guia, com R$ 3.000.000,00 de receita, o Presumido venceu com material e o Simples venceu só com mão de obra.
Construtora pode ser do Simples Nacional?
Pode. A construção de imóveis e as obras de engenharia, inclusive por subempreitada, estão no Anexo IV, pelo artigo 18, parágrafo 5º-C, da Lei Complementar nº 123/2006. A tabela começa em 4,50%, mas a contribuição patronal sobre a folha fica fora do DAS e é paga à parte. A incorporação e o loteamento de imóveis, por outro lado, são vedados no Simples.
Qual a presunção do Lucro Presumido para construtora?
Depende do contrato. Pela Instrução Normativa RFB nº 1.700/2017, a empreitada com todos os materiais incorporados à obra usa 8% para o IRPJ e 12% para a CSLL. Construção por administração, empreitada só de mão de obra ou com material parcial usa 32% nos dois. Acima de R$ 5.000.000,00 de receita anual, a contabilidade para construtoras ainda aplica o acréscimo da Lei Complementar nº 224/2025 sobre o excedente.
Construtora sofre retenção de 11% de INSS?
Sofre na empreitada parcial, na subempreitada e na cessão de mão de obra, inclusive no Simples, porque o artigo 166 da Instrução Normativa RFB nº 2.110/2022 alcança as empresas do Anexo IV. Na empreitada total, em regra, não há retenção, pelo artigo 114, inciso II. O valor retido é compensado nas contribuições da própria folha, e o saldo é restituído, pelo artigo 31 da Lei nº 8.212/1991.
Em quanto tempo a obra precisa entrar no CNO?
Em até 30 dias, pelo artigo 11 da Instrução Normativa RFB nº 2.021/2021. O Cadastro Nacional de Obras liga folha, notas e retenções à obra, e é com base nele que a aferição é feita no Sero. Na contabilidade para construtoras, abrir o CNO no início evita misturar custos de obras diferentes e facilita a certidão da obra.
A desoneração da folha ainda vale para construtora em 2026?
Vale, em transição. Pelo artigo 9º-A da Lei nº 12.546/2011, incluído pela Lei nº 14.973/2024, em 2026 a construtora dos grupos 412, 432, 433 e 439 da CNAE pode pagar 2,7% sobre a receita e 10% sobre a folha, no lugar dos 20%. Compensa quando a folha, com o pró-labore, passa de 27% da receita. Em 2028, as obras não encerradas voltam à regra geral.
O que a contabilidade para construtoras precisa controlar em cada obra?
O CNO, o tipo de empreitada de cada contrato, as medições faturadas, a folha alocada, as retenções sofridas e feitas, o ISS do município da obra e os custos em centro de custo próprio, como exige o artigo 12 da Instrução Normativa RFB nº 2.021/2021. Com isso, a contabilidade para construtoras compara regimes com dados reais e faz uma simulação personalizada antes de cada decisão.
