O coworking no Simples Nacional continua possível, mas a resposta depende de quem é o dono do imóvel e do contrato que você assina com o cliente. Desde 1º de janeiro de 2025, a locação de imóveis próprios veda o regime sem exceção, enquanto a sublocação de imóvel de terceiro segue no Anexo III.
Se você tem um espaço de trabalho compartilhado, um centro de negócios ou um escritório virtual, a regra que valeu por mais de uma década mudou sem alarde. A Lei Complementar nº 214/2025, da reforma tributária, tirou da Lei do Simples a ressalva que protegia a exploração de espaços sujeita ao ISS, e boa parte do material disponível sobre coworking no Simples Nacional ainda repete o texto antigo.
O efeito prático aparece em três lugares: na permissão para ficar no regime, no anexo que calcula o DAS (Documento de Arrecadação do Simples Nacional) e no código de atividade do CNPJ. Veja os cenários do coworking no Simples Nacional, um exemplo com números e o CNAE que descreve a operação sem travar a opção.
O que decide o coworking no Simples Nacional
Três perguntas resolvem quase todo caso, e nenhuma delas é sobre o tamanho do faturamento. A primeira é de quem é o imóvel. A segunda é o que o contrato entrega: o uso do espaço, um pacote de serviços ou a gestão de imóveis de outras pessoas. A terceira é qual código de atividade aparece no CNPJ.
A resposta muda de cenário para cenário. Por isso o coworking no Simples Nacional depende da combinação das três respostas, e não de uma regra única para o setor. O quadro resume o que as fontes oficiais dizem hoje.
| Cenário | Situação no Simples | Base normativa |
|---|---|---|
| Aluguel de salas ou estações em imóvel próprio | Vedado desde 1º/01/2025 | LC 123/2006, art. 17, XV, na redação da LC 214/2025 |
| Sublocação de estações em imóvel alugado de terceiro | Permitido, Anexo III | SC Disit/SRRF10 nº 10005/2023 |
| Cessão de uso de imóvel próprio para escritório virtual | Anexo III pelo regulamento, com análise do contrato | Res. CGSN 140/2018, art. 25, par. 1º, III, l |
| Gestão de imóveis de terceiros, com cobrança de aluguel para o dono | Anexo III ou V, conforme o Fator R | Res. CGSN 140/2018, art. 25, par. 1º, V, a |
O quadro não substitui a leitura do seu contrato. Um mesmo coworking no Simples Nacional pode reunir duas dessas receitas e precisar separá-las na apuração mensal.
O que mudou em 2025 para quem é dono do imóvel
A mudança está numa linha da Lei Complementar nº 123/2006, a Lei do Simples Nacional: o inciso XV do artigo 17, que lista quem não pode optar pelo regime.
A redação que valeu até 2024
O texto vedava a empresa “que realize atividade de locação de imóveis próprios, exceto quando se referir a prestação de serviços tributados pelo ISS”. A ressalva final mantinha no regime quem explorava escritórios virtuais, centros de convenções e auditórios em imóvel da própria empresa, atividades do item 3.03 da Lei Complementar nº 116/2003, a lei do ISS.
A redação desde 1º de janeiro de 2025
O artigo 516 da Lei Complementar nº 214/2025 reescreveu o inciso, que passou a vedar a empresa “que realize atividade de locação de imóveis próprios”, sem exceção. Os efeitos valem desde 1º de janeiro de 2025, pelo artigo 544, inciso II, da mesma lei. A Resolução CGSN nº 183/2025 levou a nova redação ao artigo 15, inciso XXIII, da Resolução CGSN nº 140/2018, o regulamento do Simples.
O efeito da vedação sobre o coworking no Simples Nacional
Para quem aluga salas, mesas ou estações do próprio prédio, o coworking no Simples Nacional perdeu a porta do ISS. Quem já é optante e passa a exercer a atividade vedada precisa comunicar a exclusão até o último dia útil do mês seguinte ao da vedação, pelo artigo 30, parágrafo 1º, inciso II, da Lei Complementar nº 123/2006. A exclusão produz efeitos a partir do mês seguinte ao da situação impeditiva, pelo artigo 31, inciso II.
Coworking no Simples Nacional em imóvel alugado
Este é o formato mais comum do mercado: a empresa aluga um andar ou uma casa comercial, divide o espaço em estações e salas e cede o uso aos clientes. A vedação do inciso XV fala só em imóveis próprios, então o coworking no Simples Nacional em imóvel de terceiro fica fora dela.
A Receita Federal tem posição reiterada sobre essa receita. Na Solução de Consulta Cosit nº 359, de 17 de dezembro de 2014, respondeu que a sublocação de imóvel não impede a permanência no Simples Nacional e é tributada no Anexo III. A Solução de Consulta Disit/SRRF10 nº 10005, publicada no Diário Oficial da União em 24 de fevereiro de 2023, repetiu a conclusão e citou o parágrafo 5º-F do artigo 18 da Lei do Simples, que manda ao Anexo III os serviços sem previsão expressa em outro anexo.
Sublocação não é administração de imóveis de terceiros
A distinção evita um erro de anexo. O artigo 25, parágrafo 1º, inciso V, alínea a, da Resolução CGSN nº 140/2018 submete ao Fator R (cálculo que compara a folha de salários com a receita bruta e define se o serviço vai ao Anexo III ou ao V) a administração e locação de imóveis de terceiros, “assim entendidas a gestão e administração de imóveis de terceiros para qualquer finalidade, incluída a cobrança de aluguéis de imóveis de terceiros”.
É o trabalho de quem administra o imóvel em nome do dono. Pelas soluções de consulta citadas, o coworking no Simples Nacional que subloca em nome próprio não se confunde com isso; a empresa que gerencia salas de outros proprietários e repassa o aluguel a eles, sim. O Fator R só opera entre os Anexos III e V, como detalha o guia do Anexo IV do Simples Nacional.
Confira o contrato de locação
Antes de montar a operação, leia o contrato com o proprietário. O artigo 13 da Lei nº 8.245/1991, a Lei do Inquilinato, exige consentimento prévio e escrito do locador para a sublocação, total ou parcial, e não presume o consentimento pela simples demora em responder.
Receitas que não são sublocação
Nem tudo o que o espaço fatura segue a regra da estação de trabalho. No coworking no Simples Nacional, o café ou o lanche vendido no balcão é revenda de mercadoria e vai ao Anexo I, pelo artigo 18, parágrafo 4º, inciso I, da Lei Complementar nº 123/2006. A sala cedida para um evento avulso segue a lógica própria da exploração de espaços, e a impressão cobrada à parte é outro serviço. Cada receita precisa ser informada separadamente no PGDAS-D, com o anexo correspondente, para que o DAS não saia calculado sobre a tabela errada.
Escritório virtual em imóvel próprio: locação ou cessão de uso
Existe um segundo filtro, no regulamento. O artigo 25 da Resolução CGSN nº 140/2018 diz para qual anexo vai cada receita, e a alínea l do inciso III do parágrafo 1º cita escritórios virtuais pelo nome, ao lado de centros de convenções, auditórios e salões de festas em imóvel próprio.
O texto que vale em 2026
Hoje a alínea manda ao Anexo III a “locação, cessão de uso e congêneres, de bens imóveis próprios” com a finalidade de explorar esses espaços “para realização de eventos ou negócios de qualquer natureza”. É uma redação que convive mal com a vedação ampla que a lei passou a ter em 2025.
O texto que vale a partir de 2027
A Resolução CGSN nº 190/2026, publicada no Diário Oficial da União em 10 de agosto de 2026, reescreveu a alínea com efeitos a partir de 1º de janeiro de 2027: saiu a palavra locação e ficou só a “cessão de uso e congêneres”. A leitura mais coerente é que o regulamento separa a locação, vedada, da cessão de uso para exploração de escritório virtual, que segue listada no Anexo III.
Trate isso como indicação, não como regra fechada. Até setembro de 2026, nenhuma Solução de Consulta localizada traça essa fronteira depois da mudança de 2025, e o coworking no Simples Nacional em prédio próprio depende do contrato: prazo, exclusividade do espaço e serviços embutidos pesam na qualificação. O mesmo dilema aparece no aluguel de espaço para eventos.
Exemplo numérico: Anexo III ou Anexo V
Dois espaços com a mesma receita podem pagar DAS muito diferente, conforme a natureza da receita. Nos dois cenários, a receita bruta dos últimos 12 meses (RBT12) é de R$ 600.000,00 e a receita do mês é de R$ 50.000,00, o que coloca o coworking no Simples Nacional na 3ª faixa das tabelas.
Cenário 1: sublocação de estações em imóvel alugado
Pelo entendimento da Receita Federal, a receita vai ao Anexo III, sem Fator R. A 3ª faixa tem alíquota nominal de 13,50% e parcela a deduzir de R$ 17.640,00.
- alíquota efetiva: (600.000 × 13,50% – 17.640) ÷ 600.000 = 10,56%;
- DAS do mês: R$ 50.000,00 × 10,56% = R$ 5.280,00.
Cenário 2: gestão de salas de terceiros com folha baixa
Agora a receita da empresa vem da taxa cobrada para administrar salas de outros proprietários, com os mesmos R$ 50.000,00 no mês. A receita entra no Fator R. Com folha de R$ 120.000,00 em 12 meses, o fator r é 120.000 ÷ 600.000 = 0,20, abaixo de 0,28, e a receita vai ao Anexo V, cuja 3ª faixa tem alíquota de 19,50% e dedução de R$ 9.900,00.
- alíquota efetiva: (600.000 × 19,50% – 9.900) ÷ 600.000 = 17,85%;
- DAS do mês: R$ 50.000,00 × 17,85% = R$ 8.925,00, ou R$ 3.645,00 a mais que no cenário 1.
Com folha de R$ 168.000,00, o fator r chegaria a 0,28 e o cenário 2 voltaria ao Anexo III. Os números usam as tabelas vigentes da Lei Complementar nº 123/2006 e não substituem a análise do seu caso; o raciocínio completo do cálculo está no guia do Fator R para consultor.
Qual CNAE usar no coworking no Simples Nacional
O código de atividade precisa descrever a operação com fidelidade, e aqui existe uma armadilha na própria tabela oficial. Na consulta ao IBGE, a subclasse 8211-3/00, Serviços combinados de escritório e apoio administrativo, lista entre suas atividades coworking, escritórios compartilhados, escritório virtual e centros de negócios.
- 8211-3/00: serviços combinados de escritório e apoio administrativo, com coworking e escritório virtual;
- 6810-2/02: aluguel de imóveis próprios, que também lista a sublocação de imóveis de terceiros;
- 6822-6/00: gestão e administração da propriedade imobiliária, de quem administra imóveis de terceiros.
O código que trava a opção
A subclasse 6810-2/02 está no Anexo VI da Resolução CGSN nº 140/2018, a lista de códigos impeditivos ao Simples Nacional. Como o IBGE inclui a sublocação dentro dela, o coworking no Simples Nacional em imóvel alugado que escolhe esse código por analogia bloqueia a própria opção, embora a Receita Federal admita a sublocação no regime. A 8211-3/00 não aparece no Anexo VI nem no Anexo VII, o dos códigos ambíguos.
O CNAE não resolve a vedação
O inverso não vale. Informar 8211-3/00 não protege o coworking no Simples Nacional se, na prática, a receita for aluguel do imóvel da própria empresa. Conta a atividade efetivamente exercida, e o contrato com o cliente é a prova dela. A mesma disciplina de código aparece no CNAE para salão de beleza.
O ISS do coworking e do escritório virtual
No Simples, o ISS (Imposto sobre Serviços) vem dentro do DAS, mas o código de serviço da nota fiscal segue a lei municipal. A lista anexa à Lei Complementar nº 116/2003 oferece dois enquadramentos possíveis:
- item 3.03: exploração de centros de convenções, escritórios virtuais, stands, auditórios e congêneres, para realização de eventos ou negócios de qualquer natureza;
- item 17.02: expediente, secretaria em geral, apoio e infraestrutura administrativa e congêneres.
Qual deles vale para o seu coworking no Simples Nacional depende do que o contrato entrega e de como o município codifica a atividade. Confira com a prefeitura antes da primeira nota.
O coworking no Simples Nacional sempre compensa?
Não necessariamente. Estar autorizado a optar não significa que o regime seja o mais barato para a sua estrutura. Pontos a equilibrar:
- a receita bruta anual e a faixa em que ela coloca a empresa;
- o peso da folha de salários, se parte da receita entrar no Fator R;
- o aluguel pago ao proprietário, que no Simples não reduz a base do DAS;
- a mistura de receitas: sublocação, serviços de apoio, salas para eventos e venda de produtos;
- a cláusula de sublocação do contrato com o dono do imóvel;
- se o imóvel é, ou pode vir a ser, da própria empresa;
- o código de serviço exigido pelo seu município;
- a comparação com o Lucro Presumido para o mesmo faturamento.
O melhor regime para o coworking no Simples Nacional não é o que parece mais simples. É o que resiste a uma simulação com os números da sua operação, dentro da lei. Um coworking no Simples Nacional com folha enxuta e aluguel alto pode chegar a outro resultado no Lucro Presumido, e só a conta feita com a receita, a folha e os contratos reais mostra qual caminho custa menos.
Coworking no Simples Nacional com a Contabileasy
A Contabileasy apoia empresas de serviços que precisam enquadrar a operação antes de abrir as portas ou de mudar de imóvel. No coworking, o trabalho começa pelo contrato, não pela tabela.
- leitura do contrato de locação e dos contratos com clientes, para separar sublocação, cessão de uso e serviços;
- escolha do CNAE e do código de serviço municipal, sem código impeditivo;
- comparação entre Anexo III, Anexo V e Lucro Presumido com a sua receita real.
Se a empresa ainda não é optante, a janela de opção para 2027 vai até 30 de setembro de 2026, como mostramos no guia da opção pelo Simples Nacional. Fale com a Contabileasy no WhatsApp e peça a análise do seu coworking.
Perguntas frequentes sobre coworking no Simples Nacional
Coworking pode ser optante pelo Simples Nacional?
Pode, na maioria dos formatos. A sublocação de estações em imóvel alugado de terceiro não impede o regime e vai ao Anexo III, segundo a Solução de Consulta Cosit nº 359/2014 e a Solução de Consulta Disit/SRRF10 nº 10005/2023. O coworking no Simples Nacional fica vedado quando a receita é locação do imóvel próprio da empresa, regra em vigor desde 1º de janeiro de 2025.
O que mudou para o coworking no Simples Nacional em 2025?
O artigo 516 da Lei Complementar nº 214/2025 retirou do artigo 17, inciso XV, da Lei do Simples a exceção para locação de imóvel próprio ligada a serviço tributado pelo ISS. Com efeitos desde 1º de janeiro de 2025, a locação de imóveis próprios passou a vedar o regime sem ressalva, o que alcança o coworking no Simples Nacional instalado em prédio da própria empresa.
Qual CNAE usar para coworking?
O IBGE inclui coworking, escritórios compartilhados e escritório virtual na subclasse 8211-3/00, Serviços combinados de escritório e apoio administrativo, que não está entre os códigos impeditivos. Evite a 6810-2/02, aluguel de imóveis próprios: ela lista a sublocação, mas consta do Anexo VI da Resolução CGSN nº 140/2018 e bloqueia a opção do coworking no Simples Nacional.
O coworking no Simples Nacional paga pelo Anexo III ou pelo Anexo V?
Depende da receita. A sublocação de estações vai ao Anexo III, sem Fator R, pelo parágrafo 5º-F do artigo 18 da Lei Complementar nº 123/2006, conforme a Receita Federal. Já a gestão de imóveis de terceiros, com cobrança de aluguel para o dono, segue o Fator R: Anexo III com folha de pelo menos 28% da receita bruta e Anexo V abaixo disso.
Escritório virtual em imóvel próprio pode ficar no Simples?
Há indicação favorável, mas não regra fechada. A Resolução CGSN nº 140/2018, artigo 25, parágrafo 1º, inciso III, alínea l, lista a cessão de uso de imóvel próprio para exploração de escritórios virtuais no Anexo III. A Resolução CGSN nº 190/2026 manteve só a cessão de uso a partir de 2027, e a locação do imóvel próprio continua vedada pela lei.
Preciso de autorização do dono do imóvel para sublocar?
Sim. O artigo 13 da Lei nº 8.245/1991, a Lei do Inquilinato, condiciona a sublocação, total ou parcial, ao consentimento prévio e escrito do locador, e a demora do proprietário em responder não vale como autorização. Para o coworking no Simples Nacional em imóvel alugado, essa cláusula é tão importante quanto o anexo, porque sustenta a própria operação.
O coworking no Simples Nacional pode entrar no regime em 2027?
Pode, se não houver vedação. Para produzir efeitos em 1º de janeiro de 2027, a opção vai de 1º a 30 de setembro de 2026, conforme a Resolução CGSN nº 186/2026, com cancelamento possível até o fim de novembro. Antes de pedir, confira o CNAE do CNPJ e a natureza das receitas, porque um código impeditivo derruba o pedido.
O coworking cabe no regime quando o contrato e o imóvel contam a mesma história. Imóvel de terceiro e sublocação apontam para o Anexo III; imóvel próprio pede cuidado com a vedação de 2025. Antes de decidir, faça uma simulação personalizada com a sua receita e os seus contratos.
