A contabilidade para imobiliárias separa o que é receita da empresa, a comissão de corretagem e a taxa de administração, do aluguel que pertence ao proprietário e só passa pelo caixa. Ela também cuida da DIMOB, entregue à Receita Federal até o último dia útil de fevereiro, e do regime tributário de cada receita.
Uma imobiliária pode fechar a venda de um apartamento, intermediar uma locação e administrar dezenas de contratos no mesmo mês. Cada receita tem CNAE, código de nota fiscal e tributação próprios, e o dinheiro dos proprietários circula pela conta da empresa sem ser dela.
Este guia de contabilidade para imobiliárias mostra, com as normas nomeadas, como organizar essas receitas, o que a DIMOB exige, quanto a empresa paga em cada regime e onde a resposta depende da sua operação. A conta detalhada do Simples Nacional está no guia de imobiliária no Simples Nacional.
O que é contabilidade para imobiliárias?
É a contabilidade de uma empresa que vive de intermediar e administrar imóveis de terceiros. O que diferencia a contabilidade para imobiliárias de outros serviços são três pontos: a mesma empresa tem receitas que caem em anexos diferentes do Simples, parte do dinheiro que entra pertence a outras pessoas e o setor entrega uma declaração anual própria à Receita.
Na prática, a contabilidade para imobiliárias cuida de:
- separar comissões de venda, comissões de locação e taxas de administração;
- registrar o aluguel recebido do inquilino e o repasse ao proprietário;
- emitir a nota fiscal só sobre a parte que é da imobiliária;
- calcular o Fator R da receita de administração, quando a empresa é do Simples;
- comparar Simples Nacional e Lucro Presumido com números reais;
- entregar a DIMOB todo mês de fevereiro;
- acompanhar o registro da empresa no CRECI e a partilha com corretores associados;
- manter o livro-caixa e a escrituração em dia.
Este guia trata da imobiliária de corretagem e de administração de aluguéis. Incorporação, loteamento e construção têm regras próprias e ficam fora daqui.
As receitas da imobiliária e onde cada uma é tributada
A primeira tarefa da contabilidade para imobiliárias é classificar cada real que entra. A tabela CNAE do IBGE separa as atividades típicas do setor, e a lista de serviços da Lei Complementar nº 116/2003 dá a cada uma um item de ISS:
| Receita | CNAE (IBGE) | Item da LC 116/2003 | Simples Nacional |
|---|---|---|---|
| Comissão na compra e venda | 6821-8/01 | 10.05 | Anexo III, sem Fator R |
| Comissão na locação | 6821-8/02 | 10.05 | Anexo III, sem Fator R |
| Taxa de administração de imóveis de terceiros | 6822-6/00 | 17.12 | Anexo III ou V, conforme o Fator R |
| Aluguel de imóvel próprio | 6810-2/02 | Fora da lista | Veda a opção pelo regime |
Corretagem: Anexo III, sem Fator R
O artigo 18, parágrafo 4º, inciso III, da Lei Complementar nº 123/2006 manda a corretagem de imóveis ao Anexo III, desde que observado o inciso XV do artigo 17. Ela não está entre as atividades que o parágrafo 5º-M leva ao Anexo V quando a folha fica abaixo de 28% da receita. O IBGE inclui a avaliação de imóveis no mesmo código 6821-8/01, e esse serviço merece análise própria antes de seguir a regra da comissão.
Administração de imóveis de terceiros: depende do Fator R
A administração e locação de imóveis de terceiros está no parágrafo 5º-D, inciso I, que a manda ao Anexo III. O parágrafo 5º-M, inciso II, porém, a leva ao Anexo V quando a folha de salários dos últimos 12 meses fica abaixo de 28% da receita bruta do período. É a única receita típica da imobiliária que depende do Fator R e, como pode cair num anexo diferente do da corretagem, a apuração exige a segregação de receitas no Simples Nacional.
Imóvel próprio: fora do Simples
Pela redação dada pela Lei Complementar nº 214/2025, o artigo 17, inciso XV, da LC 123 veda o Simples à empresa que realize locação de imóveis próprios, sem a antiga exceção para serviços tributados pelo ISS. A mudança está explicada no guia de aluguel de espaço para eventos. Se a imobiliária tem, ou pretende ter, imóveis para alugar em nome próprio, a contabilidade para imobiliárias precisa desenhar a estrutura antes.
Dinheiro de terceiros: aluguel, repasse e prestação de contas
A administradora recebe o aluguel do inquilino, desconta a sua taxa e repassa o restante ao dono. A lei trata esse fluxo como operação em conta alheia: o que conta como receita é o resultado da imobiliária, não o aluguel inteiro. A regra aparece nos dois regimes. No Simples, está no artigo 3º, parágrafo 1º, da LC 123. No Lucro Presumido, no artigo 12, inciso III, do Decreto-Lei nº 1.598/1977, que define a receita bruta da base presumida.
O problema é provar. Na contabilidade para imobiliárias, a separação se apoia em documentos que mostrem que a empresa agiu por conta do proprietário:
- contrato de administração com o percentual da taxa;
- controle que identifique o dinheiro de cada proprietário;
- prestação de contas mensal ao dono do imóvel;
- repasse identificado, com data e valor;
- nota fiscal emitida só sobre a taxa ou a comissão.
Sem esses registros, o enquadramento depende do que a fiscalização conseguir reconstruir, e o risco é o aluguel inteiro virar base de imposto. O livro-caixa, que o artigo 26, parágrafo 2º, da LC 123 exige das microempresas e empresas de pequeno porte do Simples, precisa mostrar o recebimento e o repasse ligados ao mesmo contrato.
Corretor associado: a partilha da comissão
A Lei nº 6.530/1978 permite que o corretor se associe a uma ou mais imobiliárias sem vínculo empregatício, por contrato de associação registrado no sindicato da categoria ou, onde não houver, na federação nacional (artigo 6º, parágrafo 2º). O mesmo contrato ajusta a partilha dos resultados da corretagem (parágrafo 3º). Como a forma de faturar a parte do associado muda a receita bruta da imobiliária, o tratamento depende do que o contrato e as notas fiscais mostram, e a contabilidade para imobiliárias precisa conhecê-lo antes da primeira venda.
DIMOB: a declaração anual da contabilidade para imobiliárias
A Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias (DIMOB) é regulada pela Instrução Normativa RFB nº 1.115/2010. Como resume a página do serviço da Receita Federal no gov.br, ela é obrigatória para as pessoas jurídicas e equiparadas que:
- comercializarem imóveis que houverem construído, loteado ou incorporado para esse fim;
- intermediarem aquisição, alienação ou aluguel de imóveis;
- realizarem sublocação de imóveis;
- se constituírem para construção, administração, locação ou alienação de patrimônio próprio, de seus condôminos ou de seus sócios.
Para a imobiliária, vale o segundo item. A declaração informa as intermediações de compra e venda no ano em que foram contratadas e os pagamentos de aluguel, discriminados mês a mês, qualquer que seja o ano do contrato (artigo 2º). A empresa sem nenhuma operação imobiliária no ano fica desobrigada (artigo 1º, parágrafo 3º).
Prazo e multas da DIMOB
A entrega vai até o último dia útil de fevereiro do ano seguinte (artigo 3º). Desde a Instrução Normativa RFB nº 2.218/2024, as multas do artigo 4º, baseadas no artigo 57 da Medida Provisória nº 2.158-35/2001, são:
- R$ 500,00 por mês-calendário ou fração de atraso, para a empresa em início de atividade;
- R$ 1.500,00 por mês-calendário ou fração de atraso, para as demais;
- 3% do valor das operações, nunca menos que R$ 100,00, quando a informação é omitida, inexata ou incompleta.
Por isso a DIMOB não pode ser montada às pressas em fevereiro. Na contabilidade para imobiliárias, os dados de cada operação e de cada pagamento de aluguel são conferidos ao longo do ano, a partir do mesmo controle que sustenta o repasse.
Qual regime escolher na contabilidade para imobiliárias?
Não existe resposta única. Depende da proporção entre comissões e taxas de administração, da folha de pagamento e do faturamento anual.
Simples Nacional na contabilidade para imobiliárias
No Simples, a corretagem fica no Anexo III em qualquer cenário, e a administração oscila entre o Anexo III e o V conforme o Fator R. O guia de imobiliária no Simples Nacional traz a conta completa: com R$ 50.000,00 de receita no mês (R$ 20.000,00 de comissões e R$ 30.000,00 de taxas) e R$ 600.000,00 em 12 meses, o DAS fica em R$ 5.280,00 com folha de 28% ou mais e em R$ 7.467,00 com folha menor.
A opção tem prazo. Para 2027, a janela das empresas já abertas foi de 1º a 30 de setembro de 2026, e quem abre o CNPJ agora segue regra própria, explicada no guia da opção pelo Simples Nacional.
Lucro Presumido
No Lucro Presumido, a Lei nº 9.249/1995 presume lucro de 32% para a intermediação de negócios e para a administração, locação ou cessão de bens imóveis (artigo 15, parágrafo 1º, inciso III, alíneas b e c). A CSLL usa o mesmo percentual (artigo 20, inciso I). Sobre essas bases incidem IRPJ de 15% e CSLL de 9% (Lei nº 7.689/1988, artigo 3º, inciso III). Sobre a receita, PIS de 0,65% (Lei nº 9.715/1998, artigo 8º) e Cofins de 3% (Lei nº 9.718/1998, artigo 8º). Somados, os tributos federais chegam a 11,33% da receita, antes do ISS, que vai de 2% a 5% (LC 116/2003, artigos 8º e 8º-A).
Exemplo com R$ 50.000,00 por mês
Com a mesma receita do exemplo do Simples, a conta da contabilidade para imobiliárias no Lucro Presumido fica assim. O IRPJ e a CSLL são apurados por trimestre, e os valores abaixo são a média de um mês:
| Tributo | Base | Valor no mês |
|---|---|---|
| IRPJ (15%) | R$ 16.000,00 (32% da receita) | R$ 2.400,00 |
| CSLL (9%) | R$ 16.000,00 (32% da receita) | R$ 1.440,00 |
| PIS (0,65%) | R$ 50.000,00 | R$ 325,00 |
| Cofins (3%) | R$ 50.000,00 | R$ 1.500,00 |
| ISS (2% a 5%) | R$ 50.000,00 | R$ 1.000,00 a R$ 2.500,00 |
| Total | R$ 6.665,00 a R$ 8.165,00 |
A base de R$ 16.000,00 por mês fica abaixo de R$ 20.000,00, então não há adicional de IRPJ (Lei nº 9.249/1995, artigo 3º, parágrafo 1º). A comparação ainda não terminou: no Presumido, a contribuição patronal sobre folha e pró-labore é paga à parte, enquanto nos Anexos III e V do Simples ela já vem dentro do DAS. O custo está no guia de pró-labore no Lucro Presumido. E acima de R$ 5.000.000,00 de receita no ano, a Lei Complementar nº 224/2025 (artigo 4º, parágrafo 5º) acrescenta 10% aos percentuais de presunção sobre a parcela excedente.
A rotina mensal e anual da contabilidade para imobiliárias
Definido o regime, a contabilidade para imobiliárias segue um calendário previsível. Todo mês:
- nota fiscal de cada comissão e de cada taxa de administração, com o item da LC 116 que o município adotar;
- conciliação entre aluguéis recebidos e repasses aos proprietários;
- apuração do imposto, com a receita separada por anexo no Simples;
- pró-labore e folha, que alimentam o Fator R e têm os descontos explicados no guia de INSS e IRRF do pró-labore;
- conferência da retenção de impostos na nota fiscal quando o tomador é empresa.
Todo ano, a contabilidade para imobiliárias acompanha:
- DIMOB até o último dia útil de fevereiro;
- anuidade da empresa e do corretor responsável no CRECI, com os valores no guia de contabilidade para corretor de imóveis;
- revisão do regime antes da janela de opção do Simples;
- revisão dos contratos de administração e de associação.
Se a imobiliária ainda vai nascer, a ordem dos registros, do contrato social ao CRECI, segue a lógica do guia para abrir empresa para corretor de imóveis. A Lei nº 6.530/1978 exige que a pessoa jurídica tenha como sócio gerente ou diretor um corretor inscrito individualmente (artigo 6º, parágrafo 1º).
O maior erro na contabilidade para imobiliárias
O maior erro é tratar a imobiliária como uma empresa de receita única. A pergunta errada é qual é a alíquota da imobiliária; a pergunta certa é quanto de cada receita entra em cada regra. Antes de fechar o mês, confira:
- se o aluguel dos proprietários ficou fora da receita;
- se cada comissão e cada taxa saiu com a nota e o código certos;
- se o Fator R foi aplicado só à administração;
- se a empresa não aluga imóvel próprio dentro do Simples;
- se a partilha com corretores associados está no contrato;
- se os dados da DIMOB batem com os repasses;
- se a folha dos últimos 12 meses sustenta o anexo usado.
Um erro de classificação se repete em todas as guias seguintes. Na contabilidade para imobiliárias, corrigir depois custa retificar mês a mês, por isso a conferência vem antes do envio.
Quando vale a pena procurar contabilidade especializada?
A contabilidade para imobiliárias feita por especialista faz mais diferença quando:
- a empresa passa a administrar aluguéis além de intermediar vendas;
- a carteira de contratos administrados cresce;
- a imobiliária trabalha com corretores associados;
- a receita se aproxima de uma mudança de faixa do Simples;
- a folha está perto dos 28% do Fator R;
- há interesse em ter imóveis próprios para alugar;
- a DIMOB nunca foi entregue ou saiu com dados incompletos;
- é hora de comparar Simples e Lucro Presumido com números reais.
Uma contabilidade consultiva, como a Contabileasy, olha esses pontos juntos, porque a escolha de um muda o custo do outro.
Contabilidade para imobiliárias com a Contabileasy
A Contabileasy acompanha imobiliárias e administradoras de imóveis da separação das receitas à declaração anual. Na contabilidade para imobiliárias, você conta com:
- classificação das receitas por CNAE, código de serviço e anexo;
- controle de aluguéis, repasses e prestação de contas que sustenta a receita declarada;
- comparação entre Simples Nacional e Lucro Presumido e entrega da DIMOB.
Duas imobiliárias com o mesmo faturamento podem ter estratégias tributárias diferentes. Antes de decidir o regime ou o pró-labore, peça uma simulação personalizada com os números da sua carteira.
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Perguntas frequentes sobre contabilidade para imobiliárias
Qual o regime tributário de uma imobiliária?
Depende das receitas e da folha. No Simples Nacional, a corretagem fica no Anexo III, e a administração de imóveis de terceiros vai ao Anexo III ou ao V conforme o Fator R. No Lucro Presumido, a base de IRPJ e CSLL é de 32% da receita. A contabilidade para imobiliárias compara os dois cenários com os números reais antes da escolha.
Imobiliária precisa entregar a DIMOB?
Sim, quando intermedeia compra, venda ou aluguel de imóveis, conforme a Instrução Normativa RFB nº 1.115/2010. A declaração vai até o último dia útil de fevereiro, com as operações do ano anterior, e a empresa sem nenhuma operação imobiliária no ano fica desobrigada. O atraso custa R$ 500,00 ou R$ 1.500,00 por mês, conforme a empresa esteja ou não em início de atividade.
O aluguel que passa pela imobiliária é receita da empresa?
Não, quando a imobiliária age por conta do proprietário. A receita é a taxa de administração, e o aluguel repassado é operação em conta alheia: no Simples, pelo artigo 3º, parágrafo 1º, da LC 123; no Lucro Presumido, pelo artigo 12 do Decreto-Lei nº 1.598/1977. A contabilidade para imobiliárias sustenta essa separação com contrato, prestação de contas e repasse identificado.
Qual CNAE usar na imobiliária?
A tabela do IBGE separa três códigos: 6821-8/01 para corretagem na compra e venda e avaliação de imóveis, 6821-8/02 para corretagem no aluguel e 6822-6/00 para gestão e administração da propriedade imobiliária. O 6810-2/02, de aluguel de imóveis próprios, é outra atividade, e a locação de imóvel próprio veda o Simples. Na contabilidade para imobiliárias, cada receita precisa do seu código.
A imobiliária precisa de registro no CRECI?
Sim, para intermediar. A Lei nº 6.530/1978 permite que a pessoa jurídica exerça a corretagem desde que inscrita no conselho (artigo 3º, parágrafo único) e exige um corretor inscrito como sócio gerente ou diretor (artigo 6º, parágrafo 1º). A anuidade da empresa entra no calendário da contabilidade para imobiliárias, ao lado da anuidade do corretor responsável.
Quanto custa a contabilidade para imobiliárias?
Depende do número de contratos administrados, da quantidade de notas fiscais, da folha e do regime. Uma imobiliária que só intermedeia vendas tem rotina bem diferente de uma administradora com centenas de aluguéis para conciliar e declarar na DIMOB. O caminho é levantar a operação real e pedir uma simulação personalizada, que mostra o custo da contabilidade e o do imposto.
